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昔日地王境地尴尬:成本收不回还要给银行打工
作者:管理员    发布于:2016-08-26 19:01:25    文字:【】【】【

  8月17日,上海拍出一宗新地王,起拍总价高达46亿元,可售面积楼面价14.3万/平,创下了中国土地成交历史上最贵的地王纪录,保守估计未来卖到17万/平才能保本。在堪称“地王制造年”的2016年,在地王纪录频频被刷新的趋势下,上海这宗破纪录的地王,既让人感到震惊,有似乎合情合理。

  2016年,有点实力的房企都一股脑去抢地了。一线城市不够,就去二线抢。据相关数据显示,2016年截止到目前,全国成交金额超过10亿元的地块已达到300宗,溢价率超过100%的地块为150宗。随着出现的地王越来越多,拿了地王的房企面临的风险也与日俱增。产品入市后价位多少?低了成本收不回来,高了购房者会不会买账。不要被拿地王的房企的土豪做派所迷惑,很多房企拿了地王后,走入了尴尬的境地。

  广州10个地王只有两个赚回地价

  作为一线城市,广州与北京、上海、深圳相比,无论是楼市还是土地市场,发展都是比较温和的,房价上涨比较合理,房企在广州的拿地也不是很激进。但这样的情况下,2012年-2014年间入市的10宗代表性地王,只有两宗地块赚回了地价。2014年,中海斥资115亿元在广钢新城拿下两幅地王,至今仅取得32.4亿元的销售额,佳兆业2013年拿下的开发区地王总价约为45.6亿元,目前只销售了7.62亿元。据悉,这些地王在产品入市后,去化周期普遍都超过20个月,销售压力较大。

  豪掷88亿元拿地 金地股价三天跌7%

  7月27日,上海出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。经过583轮举牌后,金地集团击败融创中国、平安不动产、龙湖地产等22名竞拍对手后,以88亿元总价摘得,溢价率为286%。在当时,这宗地块成为上海的总价地王。

  然而随后,自7月27日至8月1日,金地股价累计下跌7.20%,股价创下了2015年8月14日以来新低,同期上证指数下跌3.17%。据业内分析,此宗地块楼面价较高,将加大金地的执行风险,随之也加大了金地的负面信用影响。可见,地王的代价是苦涩的,甚至与房企规模无关。像金地这样的大牌房企,一宗地王造成了短期股价的下跌,对其他一股脑抢地王的房企,未偿不是一个预警。

  花350亿当了7次地王 只能为银行打工了

  有些开发商在拿地的时候财大气粗,但拿了地之后的苦果,也只能自己吞。这不,信达地产目前正在为地王的头衔买单。2015年以来,信达这家房企,在全国各地拿了9宗地块,其中7宗是地王,金额高达350亿元。而据悉信达地产账面现金只有59.2亿元,这350亿元的买地钱哪里来的?

  这也是信达目前面临的境况——为银行打工还钱。为了完成制定的“加大力度布局一二线城市”的战略规划,借钱也要拿地!然而,借钱越多,利息也就越多,净利润也就会随之减少。由于债权融资剧增,信达地产资产负债率已达85.6%,可能将来信达买房子赚的钱,大部分都会用来还给银行吧。

  充分做评估 地王并不都是赔本的买卖

  房企斩获地王后,面临尴尬境地的例子比比皆是,这些地王不乏一线城市及热点二线城市的地块,更有很多都是被大牌房企拿下。那么,大规模的拿地王是否是房企激进的行为,这种行为是否该被适当规避?中国城市房地产研究院院长谢逸枫对房天下表示:“大牌房企拿地并不全是激进的行为,地王被没收、破产、开发资金断裂也只是个别现象,毕竟房地产支柱地位不变,尤其一些城市楼市供不应求,地王的出现是合理的。只要房子好,地段好,总会有人买。”

  换言之,从楼市大环境来看,地王的出现是符合楼市发展的规律,而要规避风险,那就是房企自身的问题了,谢逸枫建议:“要充分做好评估,高负债率、资金流出现困难的房企就不要拿地了!”

 
 
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